شراء عقار في مراكش بالنسبة للأجانب — دليل 2026
Capital Parc · 20 juin 2026 · 3 دقيقة قراءة
نعم، يمكن للأجنبي الشراء في مراكش — بحرية للعقار الحضري المحفّظ، لكن ليس للأرض الفلاحية. إليك الإجراءات والتكاليف الحقيقية والأخطاء التي يجب تجنّبها.
باختصار في 30 ثانية: يمكن للأجنبي أن يشتري بحرية شقة أو فيلا أو رياضاً في مراكش، شريطة أن يكون العقار محفّظاً (الرسم العقاري / Titre Foncier). المنع الوحيد الصارم يخصّ الأرض الفلاحية. احتسب 6 إلى 8٪ مصاريف فوق الثمن، واشترِ بعملة قابلة للتحويل عبر بنك مغربي لضمان إرجاع أموالك لاحقاً، واعتمد دائماً على موثّق (notaire).
هل يمكن للأجنبي فعلاً الشراء في مراكش؟
نعم. يسمح المغرب لغير المقيمين باقتناء العقار الحضري دون قيد على الجنسية: شقق، فيلات، رياضات، محلات تجارية. ولا تُشترط بطاقة الإقامة للشراء.
القيد الحقيقي الوحيد: الأراضي ذات الصبغة الفلاحية ممنوعة على الأجانب. وللبناء على أرض خارج المدار الحضري، يجب أن تتوفّر على شهادة الصبغة غير الفلاحية (VNA). وهذا هو الفخّ الأكثر شيوعاً في إعلانات الأراضي «الرخيصة» في الضواحي — تحقّق من هذه النقطة قبل أي عرض.
النقطة التي تغيّر كل شيء: الرسم العقاري
في المغرب يتعايش وضعان:
- عقار محفّظ (الرسم العقاري): ملكية مسجَّلة ومضمونة من الدولة، قابلة للنقل لدى الموثّق بكل أمان. هذا ما يجب أن تستهدفه.
- عقار غير محفّظ (الملكية / melkia): ملكية عرفية دون رسم نهائي. أكثر خطورة وأطول إجراءً، وغير مُنصح به للمشتري الأجنبي.
قبل الشراء، اطلب نسخة من الرسم العقاري وشهادة ملكية حديثة من المحافظة العقارية (ANCFCC). ويتحقّق منها موثّقك للتأكد من خلوّ العقار من الرهن والنزاع.
التكاليف الحقيقية للشراء (إرشادية 2026)
إلى جانب الثمن المعلن، احتسب هذه التكاليف. النسب أدناه إرشادية ويجب تأكيدها مع موثّقك.
| البند | المبلغ الإرشادي |
|---|---|
| رسوم التسجيل | ~4٪ من الثمن (سكني) |
| المحافظة العقارية (نقل + شهادة) | ~1.5٪ |
| أتعاب الموثّق | ~0.5 إلى 1٪ + الضريبة على القيمة المضافة |
| الطوابع ومصاريف متفرّقة | مبلغ قار معتدل |
| عمولة الوكالة | ~2.5٪ (قابلة للتفاوض غالباً / أحياناً على البائع) |
| المجموع دون العمولة | ~6 إلى 8٪ من الثمن |
ضمان إرجاع أموالك إلى الخارج (خطوة حاسمة)
هذه الخطوة يكتشفها كثير من المشترين الأجانب متأخّرين. كي تتمكّن لاحقاً من إعادة البيع وتحويل ثمنه — رأس المال والفائض — إلى الخارج، عليك:
- تحويل أموال الشراء بعملة قابلة للتحويل عبر بنك مغربي، إلى حساب بالدرهم القابل للتحويل.
- تسجيل الاستثمار لدى مكتب الصرف (Office des Changes) (يرشدك الموثّق والبنك).
بدون هذا التسجيل الأوّلي، يصبح إرجاع أموالك لاحقاً مساراً إدارياً ثقيلاً. أنجزه وقت الشراء.
الخطوات، من الإعجاب الأول إلى تسلّم المفاتيح
- الاختيار والمعاينة — حدّد الحي والميزانية والغرض (سكن، كراء، استثمار).
- العرض والوعد بالبيع (compromis) — يُوقَّع لدى الموثّق مع تسبيق (غالباً ~10٪).
- تحرّيات الموثّق — الرسم العقاري، خلوّ من الرهن، المطابقة.
- عقد البيع النهائي — التوقيع، أداء الباقي، التسجيل.
- التقييد بالمحافظة العقارية — يُنقل الرسم رسمياً إلى اسمك.
بعد الشراء: الجباية
- الرسوم المحلية السنوية: رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية (معتدلة؛ مع إعفاءات جزئية ممكنة في السنوات الأولى للجديد).
- مداخيل الكراء: خاضعة للضريبة بالمغرب إن قمت بالكراء، حتى كغير مقيم.
- إعادة البيع: يخضع الفائض للضريبة على الأرباح العقارية (TPI)، مبدئياً ~20٪ من الربح الصافي (مع حدّ أدنى على ثمن البيع). وتوجد إعفاءات، خاصة للسكن الرئيسي المملوك لعدّة سنوات.
هل أنت مغربي مقيم بالخارج (MRE)؟
خبر سار: تعرض البنوك المغربية على مغاربة العالم قروضاً عقارية تموّل جزءاً كبيراً من العقار (غالباً حتى ~70٪)، بمنتجات مخصّصة. كما أنّ إطار إرجاع الأموال أبسط حين يأتي رأس المال من حساباتك بالعملة. إنه من أفضل الأوقات للاستثمار في البلد.
---
تنبيه: يقدّم هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة إلى 2026. النسب والضرائب والإجراءات تتغيّر — أكّد كل نقطة مع موثّقك قبل الالتزام.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للأجنبي شراء فيلا أو رياض في مراكش؟ نعم، دون قيد على الجنسية، ما دام العقار محفّظاً (الرسم العقاري). ولا تُشترط بطاقة الإقامة.
هل يمكن للأجنبي شراء أرض في مراكش؟ أرض حضرية نعم، أمّا الأرض الفلاحية فلا. وللبناء في الضواحي، يجب أن تتوفّر الأرض على شهادة الصبغة غير الفلاحية (VNA).
ما هي تكاليف شراء العقار في المغرب؟ حوالي 6 إلى 8٪ من الثمن دون عمولة الوكالة: رسوم التسجيل (~4٪)، المحافظة العقارية (~1.5٪)، أتعاب الموثّق (~0.5–1٪ + الضريبة)، الطوابع.
هل سأتمكّن من تحويل ثمن إعادة البيع إلى الخارج؟ نعم، شريطة أن تكون قد اشتريت بعملة قابلة للتحويل عبر بنك مغربي وسجّلت الاستثمار لدى مكتب الصرف وقت الشراء.
هل أحتاج إلى موثّق؟ نعم، يُنصح بذلك بشدّة. يتحقّق الموثّق من الرسم العقاري، ويؤمّن الأداء، ويسجّل النقل.
