Plus-value immobilière au Maroc : comment ça marche quand on revend

Vous revendez un bien au Maroc plus cher que vous ne l'avez acheté ? La différence — la plus-value immobilière — est imposable. Le principe est simple ; ce qui fait varier la facture, ce sont les justificatifs que vous aurez conservés et les cas d'exonération que vous pouvez ou non invoquer.

Le principe

L'impôt porte sur le profit immobilier : le prix de vente diminué du prix d'acquisition et des frais et investissements justifiés. Il se règle au moment de la cession — le notaire vous accompagne dans cette déclaration, qui conditionne aussi la suite (dont le rapatriement des fonds pour un non-résident).

Deux conséquences pratiques :

• Tout ce qui augmente le prix d'acquisition documenté réduit la plus-value imposable : frais d'acte d'époque, travaux facturés…
• Un prix sous-déclaré à l'achat se paie à la revente : la plus-value apparente en est gonflée d'autant. C'est l'une des raisons — avec toutes les autres — de toujours déclarer le prix réel.

La résidence principale : le cas le plus favorable

La législation marocaine prévoit une exonération liée à la résidence principale occupée pendant une durée suffisante. Les conditions précises (durée d'occupation, plafonds éventuels) évoluent avec les lois de finances : nous les faisons systématiquement vérifier par le notaire au moment de la vente plutôt que de nous fier à une règle mémorisée. Ce qui ne change pas : un bien locatif ou une résidence secondaire ne bénéficie pas de ce régime.

Les justificatifs qui font la différence

Le jour de la revente, votre meilleure défense fiscale est une pochette de documents :

• L'acte d'achat et le détail des frais d'acquisition.
• Les factures de travaux — en bonne et due forme, d'entreprises identifiables. Les travaux payés sans facture n'existent pas fiscalement.
• Les preuves d'investissement en devises pour les non-résidents (le lien direct avec le rapatriement des fonds).

Notre conseil à tous les propriétaires, dès l'achat : archivez comme si vous revendiez demain.

Vendeur non-résident : deux sujets, pas un

Pour un non-résident, la revente combine deux dossiers : l'imposition de la plus-value au Maroc, puis le transfert du produit de la vente à l'étranger — qui suppose des obligations fiscales soldées et un dossier d'origine des fonds propre. Les deux se préparent ensemble, en amont de la mise en vente.

FAQ

Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ? Le vendeur, au moment de la cession — le notaire encadre la déclaration et le paiement, sur la base des justificatifs fournis. D'où l'importance de préparer le dossier avant la mise en vente.

Ma résidence principale est-elle exonérée ? Un régime d'exonération existe pour la résidence principale occupée suffisamment longtemps, sous conditions précisées par la législation en vigueur. Nous les faisons vérifier au cas par cas par le notaire — elles évoluent avec les lois de finances.

Les travaux réduisent-ils la plus-value imposable ? Oui, s'ils sont justifiés par de vraies factures. Les aménagements payés en espèces sans trace ne comptent pas.

Et si j'ai hérité du bien ? La valeur de référence à l'acquisition suit alors des règles propres à la succession — un cas à faire examiner par le notaire avant de fixer un prix de vente.